Gentryfikacja, ekskluzywność, godziny spędzane w korkach lub w zatłoczonych lokalnych pociągach, kolejki w supermarketach, dowożenie dzieci do szkół na drugą stronę miasta, rosnące koszty życia w modnych okolicach –to są nasze codzienne doświadczenia związane z miastami. Jedni co kilka lat przeprowadzają się do coraz większych i droższych mieszkań, inni pod presją rosnących kosztów poszukują mniejszych i tańszych, coraz dalej od miejsc pracy, szkół i sklepów. Słowem – współczesne miasta.
Agresja, alienacja, stratyfikacja, gentryfikacja, godziny spędzane w korkach lub w zatłoczonych lokalnych pociągach, kolejki w supermarketach, dowożenie dzieci do szkół na drugą stronę miasta, rosnące koszty życia w modnych okolicach — to są nasze codzienne doświadczenia związane z miastami. Jedni co kilka lat przeprowadzają się do coraz większych i droższych mieszkań, inni pod presją rosnących kosztów
poszukują mniejszych i tańszych, coraz dalej od miejsc pracy, szkół i sklepów. Słowem — współczesne miasta. Od kilku miesięcy w mediach toczy się dyskusja dotycząca zmian na rynku mieszkań. Jedni biją na alarm z powodu wzrastającego udziału funduszy inwestycyjnych wykupujących wiele mieszkań, a nawet całe bloki pod wynajem. Inni dostrzegają w tym szansę i odpowiedź na potrzeby rynku w dużych miastach Polski.
Jesienią ubiegłego roku w Berlinie przeprowadzono referendum nad pomysłem wywłaszczenia koncernów posiadających i wynajmujących mieszkania, nazywanych złośliwie korpokamienicznikami. Punktem zapalnym był galopujący wzrost ceny czynszów w stolicy Niemiec. 55 proc. berlińczyków poparło pomysł, jednak referendum nie jest wiążące dla władz.
Na początku roku również w Niderlandach pojawił się ruch mający zwalczać fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem. „Mieszkania służą do życia, a nie do zarabiania pieniędzy” — grzmiał jeden z radnych.
Te przykłady są przywoływane w Polsce przez tych, którzy chcieliby ukrócić, a przynajmniej ucywilizować aktywność funduszy na rynku mieszkaniowym. Odpowiada na nie Polski Związek Firm Deweloperskich, który przypomina, że nad Wisłą odsetek mieszkań na wynajem posiadanych przez korporacje nadal jest niewielki (2,5 proc. wobec 34 proc. w Berlinie). I dodaje, że zainteresowanie wynajmowaniem szczególnie w dużych miastach wzrasta w ostatnim czasie, choć wpływ na to mają zwłaszcza uchodźcy z Ukrainy.
Znacząca część inwestycji w miastach jest dokonywana przez fundusze i platformy inwestycyjne, które działają w obszarach określanych student housing, PRS – najem prywatny, resi – mieszkaniówka na sprzedaż, senior, retail, commercial – głównie magazyny, self storage, office itd.
Inwestycje muszą równoważyć spodziewanyzysk i ryzyko. Ograniczanie ryzyka odbywa się
poprzez jednolitość funkcji, poziom cenowy, krótkookresowość zobowiązań, lokalizacja w największych miastach o nazwach znanych za granicą.
Fundusze natomiast myślą o interesie inwestorów. Mają pomnażać powierzone im pieniądze, na ogół osób traktujących takie inwestycje jako dywersyfikację lokaty kapitału, a nie strategiczny plan, w którym jakość życia mieszkańców jest kluczowa. Taki plan jest zadaniem władz miast.
Powstaje więc struktura będąca zaprzeczeniem istoty miasta jako zaczynu postępu, kotła różnorodności, szans dla wszystkich. Zmiana tego procesu w taki sposób, by pozwolił miastom być coraz lepszymi miejscami do mieszkania (celowo nie używam określenia „rozwijać się”) leży w całości w rękach władz miast. Wymaga to odwagi w formułowaniu celów, skupienia się na zdobywaniu przewagi konkurencyjnej i umiejętności przekonania mieszkańców do konieczności zmian.
W całej tej dyskusji o funduszach wykupujących mieszkania na wynajem kluczowa nie jest więc kwestia wysokości czynszów, lecz jakość życia. Miasta zmieniają się kierując się zarządzaniem ryzyka inwestorów. Władze miejskie muszą mieć większy wpływ na ten proces, by realizować swój plan strategiczny nakierowany na mieszkańców.
Robert J. Moritz
Artykuł pochodzi z Pulsu Biznesu [29/06/2022]
