05.

Aktualności

Miasto produktem kalkulacji ryzyka

22-11-2022,

Gentryfikacja, ekskluzywność, godziny spędzane w korkach lub w zatłoczonych lokalnych pociągach, kolejki w supermarketach, dowożenie dzieci do szkół na drugą stronę miasta, rosnące koszty życia w modnych okolicach –to są nasze codzienne doświadczenia związane z miastami. Jedni co kilka lat przeprowadzają się do coraz większych i droższych mieszkań, inni pod presją rosnących kosztów poszukują mniejszych i tańszych, coraz dalej od miejsc pracy, szkół i sklepów. Słowem – współczesne miasta.

Agresja, alienacja, stratyfikacja, gentryfikacja, godziny spędzane w korkach lub w zatłoczonych lokalnych pociągach, kolejki w supermarketach, dowożenie dzieci do szkół na drugą stronę miasta, rosnące koszty życia w modnych okolicach — to są nasze codzienne doświadczenia związane z miastami. Jedni co kilka lat przeprowadzają się do coraz większych i droższych mieszkań, inni pod presją rosnących kosztów
poszukują mniejszych i tańszych, coraz dalej od miejsc pracy, szkół i sklepów. Słowem — współczesne miasta. Od kilku miesięcy w mediach toczy się dyskusja dotycząca zmian na rynku mieszkań. Jedni biją na alarm z powodu wzrastającego udziału funduszy inwestycyjnych wykupujących wiele mieszkań, a nawet całe bloki pod wynajem. Inni dostrzegają w tym szansę i odpowiedź na potrzeby rynku w dużych miastach Polski.

Jesienią ubiegłego roku w Berlinie przeprowadzono referendum nad pomysłem wywłaszczenia koncernów posiadających i wynajmujących mieszkania, nazywanych złośliwie korpokamienicznikami. Punktem zapalnym był galopujący wzrost ceny czynszów w stolicy Niemiec. 55 proc. berlińczyków poparło pomysł, jednak referendum nie jest wiążące dla władz.

Na początku roku również w Niderlandach pojawił się ruch mający zwalczać fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem. „Mieszkania służą do życia, a nie do zarabiania pieniędzy” — grzmiał jeden z radnych.

Te przykłady są przywoływane w Polsce przez tych, którzy chcieliby ukrócić, a przynajmniej ucywilizować aktywność funduszy na rynku mieszkaniowym. Odpowiada na nie Polski Związek Firm Deweloperskich, który przypomina, że nad Wisłą odsetek mieszkań na wynajem posiadanych przez korporacje nadal jest niewielki (2,5 proc. wobec 34 proc. w Berlinie). I dodaje, że zainteresowanie wynajmowaniem szczególnie w dużych miastach wzrasta w ostatnim czasie, choć wpływ na to mają zwłaszcza uchodźcy z Ukrainy.

Znacząca część inwestycji w miastach jest dokonywana przez fundusze i platformy inwestycyjne, które działają w obszarach określanych student housing, PRS – najem prywatny, resi – mieszkaniówka na sprzedaż, senior, retail, commercial – głównie magazyny, self storage, office itd.

Inwestycje muszą równoważyć spodziewanyzysk i ryzyko. Ograniczanie ryzyka odbywa się
poprzez jednolitość funkcji, poziom cenowy, krótkookresowość zobowiązań, lokalizacja w największych miastach o nazwach znanych za granicą.

Fundusze natomiast myślą o interesie inwestorów. Mają pomnażać powierzone im pieniądze, na ogół osób traktujących takie inwestycje jako dywersyfikację lokaty kapitału, a nie strategiczny plan, w którym jakość życia mieszkańców jest kluczowa. Taki plan jest zadaniem władz miast.

Powstaje więc struktura będąca zaprzeczeniem istoty miasta jako zaczynu postępu, kotła różnorodności, szans dla wszystkich. Zmiana tego procesu w taki sposób, by pozwolił miastom być coraz lepszymi miejscami do mieszkania (celowo nie używam określenia „rozwijać się”) leży w całości w rękach władz miast. Wymaga to odwagi w formułowaniu celów, skupienia się na zdobywaniu przewagi konkurencyjnej i umiejętności przekonania mieszkańców do konieczności zmian.

W całej tej dyskusji o funduszach wykupujących mieszkania na wynajem kluczowa nie jest więc kwestia wysokości czynszów, lecz jakość życia. Miasta zmieniają się kierując się zarządzaniem ryzyka inwestorów. Władze miejskie muszą mieć większy wpływ na ten proces, by realizować swój plan strategiczny nakierowany na mieszkańców.

Robert J. Moritz

Artykuł pochodzi z Pulsu Biznesu [29/06/2022]

#Najnowsze
Członkowie Rady Programowej CitiSense uczestniczyli w Property Forum Śląsk 2024, wydarzeniu towarzyszącemu 4 Design Days. „Śląsk powinien konkurować z największymi miastami w Europie, a nie z Wrocławiem czy Warszawą, bo...
Już 26 stycznia 2024 r. spotkamy się podczas konferencji Property Forum Śląsk, towarzyszącej spotkaniu 4 Design Days 2024. Miasteczko Siewierz Jeziorna jako partner wydarzenia zachęca do odwiedzenia Międzynarodowego Centrum Kongresowego...
W polskich miastach poszerza się ulice, tworzy się skupiska wieżowców, a taka przestrzeń budzi agresję i strach. Tymczasem architektura przyjazna człowiekowi może się opłacać - mówi Robert Jacek Moritz, prezes...
Od początku myśleliśmy o tym projekcie jak o mieście, a nie domkach na wsi. Bo poczucie miejskości i gęsta zabudowa jest kluczem do rozwoju dobrego społeczeństwa. Jesteśmy cywilizacją miast -...
Władze miast, które mają odwagę przedstawiać swoje wizje, plany i oczekiwania wobec swoich partnerów, a jednocześnie działają przejrzyście, otrzymują w zamian bardzo dużo. Pożar starej kamienicy na warszawskiej Pradze. Pożary...
Think Tank Citisense łączy ekspertów marzących o miastach powstających z sensem, w których ich mieszkańcy (citizens) mają szansę zdrowo żyć.   W październiku 2022 słynne brytyjskie Royal Society zorganizowało Scientific...
Spotkałem się ostatnio z prezydentem jednego z miast w katowickiej konurbacji, rozmawialiśmy o wbudowaniu się z projektem miejskim pomiędzy istniejącą zabudowę. Jednym z tematów była konieczność różnorodności produktów, ale też...
Czy jedzenie krewetek spełnia cele planu C40 Race to Zero?  Krewetki to stawonogi, tak jak owady, więc chyba to krok we właściwym kierunku.   Jakiś czas temu, jedząc krewetki w dużym...
Teatr, a po przedstawieniu obiad – europejski zwyczaj, jeszcze niedawno trudny w polskich miastach, bo kuchnia przyjmuje zamówienia do 21.30. Na warszawskich Koszykach jest inaczej, można coś późno zjeść (polecam...
Zapraszamy na pierwszą w tym roku rozmowę z cyklu Zoom na Świat, organizowaną przez Centrum Stosunków Międzynarodowych i Fundację Konrada Adenauera w Polsce. To niezwykłe spotkanie dyplomatów, przedsiębiorców i ekspertów...
Zimo, więc jest zimno. Śnieg pada równo na całe miasto, po czym, z punktu widzenia mieszkańca, ulega transformacji i przemieszczeniu, w sposób na ogół bezsensowny, przypadkowy i bardzo irytujący. Przy...
W październiku tego roku Ro3kvit Urban Coalition for Ukraine i CitiSense połączyły siły, by wspólnie pracować nad przyszłością miast. Naszym wspólnym wyzwaniem jest pomoc ukraińskim i europejskim urbanistom i architektom...
Robert Jacek Moritz, dyrektor zarządzający CitiSense, weźmie udział w panelu REBUILDING UKRAINE’S URBAN SPACES AND INFRASTRUCTURE, podczas szczytu The World For Ukraine już 9 grudnia w Rzeszowie. Ukraina poniosła już...
Agresja, alienacja, stratyfikacja, gentryfikacja, ekskluzywność, godziny spędzane w korkach lub w zatłoczonych lokalnych pociągach, kolejki w supermarketach, dowożenie dzieci do szkół na drugą stronę miasta, rosnące koszty życia w modnych...
Trwające ponad dwa tygodnie ceremonie pogrzebowe Elżbiety II były przykładem źródła miękkiej siły (soft power) Wielkiej Brytanii. Starannie zaaranżowane, w ważnych lokalizacjach, podkreślające historyczne odniesienia, zaplanowane w najdrobniejszych szczegółach od...
Przez media przetoczyła się fala artykułów na temat badania przeprowadzonego przez serwis OtoDom. Raport „Szczęśliwy dom. Dzielnica różnorodnych potrzeb” dotyczy poziomu zadowolenia mieszkańców miast i jego przyczyn. Jakie płyną z...
Na naszych oczach rosyjskie wojsko niszczy Ukrainę. Odnoszę wrażenie, że agresor już dawno utracił nadzieję na zajęcie tego kraju i koncnetruje się na dokonaniu jak największych zniszczeń. Celem rakiet staje...
Audycja w Chili Zet, podcast: Biznes przez Sito prowadzony przez Kubę Sito.
Europejskie Forum Nowych Idei, które niedawno odbyło się w Sopocie, jest okazją do intrygujących spotkań i dyskusji, często na poważne tematy. Dyskurs zdominował świetny esej wstępny „Uncertainity” Johna Keane’a poświęcony...
Według World Bank mieszkańcy miast tworzą ponad 80 proc. światowego GDP, według McKinsey w 2030 roku będą odpowiadali za 81 proc. popytu na dobra konsumpcyjne i 91 proc. wzrostu tego popytu. Prawdziwym bogactwem miast jest...