Agresja, alienacja, stratyfikacja, gentryfikacja, ekskluzywność, godziny spędzane w korkach lub w zatłoczonych lokalnych pociągach, kolejki w supermarketach, dowożenie dzieci do szkół na drugą stronę miasta, rosnące koszty życia w modnych okolicach — to są nasze codzienne doświadczenia związane z miastami. Jedni co kilka lat przeprowadzają się do coraz większych i droższych mieszkań, inni pod presją rosnących kosztów poszukują mniejszych i tańszych, coraz dalej od miejsc pracy, szkół i sklepów. Słowem — współczesne miasta. Od kilku miesięcy w mediach toczy się gorąca dyskusja dotycząca zmian na rynku mieszkań. Jedni biją na alarm z powodu wzrastającego udziału funduszy inwestycyjnych wykupujących wiele mieszkań, a nawet całe bloki pod wynajem. Inni dostrzegają w tym szansę i odpowiedź na obecne potrzeby rynku w dużych miastach Polski.

Jesienią ubiegłego roku w Berlinie przeprowadzono referendum nad pomysłem wywłaszczenia koncernów posiadających i wynajmujących mieszkania, nazywanych złośliwie korpokamienicznikami. Punktem zapalnym był galopujący wzrost ceny czynszów w stolicy Niemiec. 55 proc. berlińczyków poparło pomysł, jednak referendum nie jest wiążące dla władz. Na początku roku również w Niderlandach pojawił się ruch mający zwalczać fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem. „Mieszkania służą do życia, a nie do zarabiania pieniędzy” — grzmiał jeden z radnych. Te przykłady są przywoływane w Polsce przez tych, którzy chcieliby ukrócić, a przynajmniej ucywilizować aktywność funduszy na rynku mieszkaniowym. Odpowiada na nie Polski Związek Firm Deweloperskich, który przypomina, że nad Wisłą odsetek mieszkań na wynajem posiadanych przez korporacje nadal jest niewielki (2,5 proc. wobec 34 proc. w Berlinie). I dodaje, że zainteresowanie wynajmowaniem szczególnie w dużych miastach wzrasta w ostatnim czasie, choć wpływ na to mają zwłaszcza uchodźcy z Ukrainy. Znacząca część inwestycji w miastach jest dokonywana przez fundusze i platformy inwestycyjne, które co do zasady działają w dosyć wąskich obszarach, znanych w branży na całym świecie pod angielskimi opisami: student housing, PRS — najem prywatny, resi — mieszkaniówka na sprzedaż, senior, retail, commercial, czyli głównie magazyny, self storage, office itd. Jedną z najważniejszych przesłanek inwestycyjnych jest równowaga między spodziewanym zyskiem a ryzykiem. Ograniczanie ryzyka natomiast odbywa się dosyć prosto — jednolitość funkcji, poziomu cenowego, krótkookresowość zobowiązań, lokalizacja w największych miastach o nazwach znanych za granicą.

Fundusze muszą myśleć o interesie inwestorów. Mają pomnażać powierzone im pieniądze, na ogół osób traktujących takie inwestycje jako dywersyfikację lokaty kapitału, a nie strategiczny plan, w którym jakość życia mieszkańców jest kluczowa. Taki plan jest zadaniem władz miast. Inaczej mówiąc, powstaje struktura będąca zaprzeczeniem istoty miasta jako zaczynu postępu, kotła różnorodności, szans dla wszystkich. Zmiana tego procesu w taki, który pozwoli miastom być coraz lepszym miejscem do
mieszkania, leży w całości w rękach władz miast. Wymaga odwagi w formułowaniu celów, skupienia się na zdobywaniu przewagi konkurencyjnej w stosunku do rywali i umiejętności przekonania mieszkańców do konieczności zmian. W całej tej dyskusji o funduszach wykupujących mieszkania na wynajem kluczowa nie jest więc wysokość czynszów, lecz jakość naszego życia.

-Robert J. Moritz

Tekst ukazał się w Pulsie Biznesu

Trwające ponad dwa tygodnie ceremonie pogrzebowe Elżbiety II były przykładem źródła miękkiej siły (soft power) Wielkiej Brytanii. Starannie zaaranżowane, w ważnych lokalizacjach, podkreślające historyczne odniesienia, zaplanowane w najdrobniejszych szczegółach od dziesiątków lat przyciągnęły uwagę ponad 6 miliardów mieszkańców globu.

Uczestnicy, zarówno ci stojący kilkadziesiąt godzin w kolejce do Westminsteru, jak i oficjele biorący udział w ostatnim nabożeństwie, czuli się zobowiązani do odpowiedniego zachowania i ubrania, a wszelkiego rodzaju incydenty zdarzały się sporadycznie.

Wyobraźmy sobie, że któryś z żołnierzy królewskiego wojska ma niezawiązane buty. Albo że nie ma dostępnych toalet dla stojących w kolejce. Albo wreszcie, że któraś z kolejnych ceremonii odbywa się w miejscu nieadekwatnym, brzydkim, rażąco niepasującym do otoczenia, zbudowanym niezgodnie z projektem, wbrew zaleceniom konserwatora zabytków, np. na dziedzińcu pałacu Buckingham. Nie możemy sobie tego wyobrazić, bo w głowie to się nie mieści, nie tylko dlatego że Karol III jest wizjonerem i twórcą dobrych miast.

Nie mieści nam się to w głowie dlatego, że tak po prostu nie wypada, a poza tym stawiałoby to w złym świetle nie tylko gospodarzy, lecz również uczestników ceremonii.

Ostatnio w Polsce odbyły się Polsce dwa ważne wydarzenia – World Urban Forum w Katowicach i Forum Ekonomiczne w Karpaczu. Poruszano na nich wiele ważnych dla świata, Polski i polskich miast spraw, takich jak bezpieczeństwo energetyczne, wpływ przestrzeni na zdrowie, kierunki i nieuchronność urbanizacji, źródła i zapobieganie konfliktom społecznym, wpływ pandemii na gospodarkę i na sposób pracy. Słowo „zrównoważenie” w obu tych miejscach było powtarzane i odmieniane przez wszystkie przypadki.

Jednak wszystkie te bardzo ważne, nawet fundamentalne, kwestie zostały przysłonięte przez rzucający się w oczy dysonans treści z miejscem i kontekstem.

Forum Ekonomiczne od paru lat odbywa się miejscu, które jest przykładem lekceważenia nie tylko przepisów, projektów, lecz przede wszystkim kontekstu małej górskiej miejscowości. Dominujący nad doliną, przytłaczający pasmo Karkonoszy nieforemny kloc bezpowrotnie pozbawił Karpacz charakteru. Ze swoim 2,5 tys. miejsc ma 20 proc. udziału w lokalnym rynku, całkowicie go dominując (wszystko za karpacz.pl). Dojazd tysięcy uczestników na trzy dni forum, głównie samochodami, a w przypadku bardziej wymagających helikopterami, słabo wpisuje się w obecne realia kryzysu energetycznego, nie mówiąc już o emisji samego hotelu wraz z kompletem basenów. Wygłaszanie mów o zrównoważonym rozwoju czy dyskutowanie o transformacji energetycznej w takim miejscu trudno traktować serio.

O World Urban Forum w Katowicach wypowiadali się już inni, np. Mikael Colville- Andersen, jednak moim zdaniem wina została przypisana niewłaściwie – Katowice przechodzą transformację i widać jej pierwsze efekty. Moim zdaniem to oenzetowski Habitat zmarnował szansę wpływu i wsparcia transformacji Śląska, pokazania go jako regionu otwartego na zmianę, zamiast tego wydając fortunę na zamknięcie się w ścianach klimatyzowanych hal.

Organizacja walcząca z postkolonialnym dziedzictwem skolonizowała Katowice na dwa tygodnie, pozostawiając je po sobie gorsze, niż były przedtem. Znowu tysiące ludzi i pewnie z milion pasażerokilometrów zmarnowało czas, zanieczyściło okolicę i wróciło do domu.

Poproszony o komentarz Filip Springer powiedział: – Można jedynie zakładać, że to władze Katowic więcej skorzystają na słuchaniu wystąpień WUF, niż goście konferencji wyniosą z obserwacji tego, jak urządzone są Katowice. Organizacja FE w Gołębiewskim jest zaś od kilku lat smutną puentą opowieści o tym, co z polską przestrzenią robi ślepa ręka rynku.

Warto wyciągnąć wnioski i dbać o właściwą oprawę – czyli o dobre miejskie przestrzenie.

-Robert J. Moritz

Tekst ukazał się w Pulsie Biznesu [29/09/2022]

Przez media przetoczyła się fala artykułów na temat badania przeprowadzonego przez serwis OtoDom. Raport „Szczęśliwy dom. Dzielnica różnorodnych potrzeb” dotyczy poziomu zadowolenia mieszkańców miast i jego przyczyn. Jakie płyną z niego wnioski? Na pierwsze miejsce wybija się dostępność sklepów, w domyśle spożywczych. Taka dostępność wiąże się z lokalizowaniem ich na parterach kamienic, a to jest z kolei źródłem hałasu, różnych zapachów, wzmożonego ruchu pieszego. Co mówi raport? Nie chcemy mieszkań obok sklepów ani nad nimi. Kolejny walor idealnego miasta to dużo przestrzeni, zieleń, spokój. Taka okolica cechuje się małą gęstością zaludnienia, a więc nie może utrzymać blisko położonych sklepów i usług. Wystarczą dwa przykłady, by spostrzec, że preferencje mieszkańców są sprzeczne i nikogo nie powinno dziwić, że są niemożliwe do pogodzenia. Zaskakuje natomiast brak, dla mnie oczywistego, kryterium — poczucia bezpieczeństwa. Zupełnie pomijane, zarówno w projektowaniu fragmentów miast, jak i w polityce magistratów, jest niewątpliwie podstawową potrzebą mieszkańców i w największej mierze wpływa na ich zadowolenie.

Odczuwanie bezpieczeństwa składa się z wielu elementów, takich jak: czysty, wygodny i logicznie zaprojektowany system transportu — ulice, chodniki, ścieżki rowerowe, autobusy, tramwaje, metro, parkingi lub ich brak; parki i skwery, w których nie ma ciemnych zakątków; sklepy, do których dostawcy nie muszą podjeżdżać po chodniku; łatwy dostęp do opieki społecznej, zdrowotnej, mieszkań socjalnych i komunalnych. Również świadomość, że dane miasto prowadzi działania w celu zwiększenia odporności na skutki zmian klimatu, wzrost kosztów energii, wody czy też inne zagrożenia, w tym militarne, jest istotna dla naszego samopoczucia.

Z kolei negatywnie na poczucie bezpieczeństwa wpływają między innymi sytuacje, gdy wóz straży pożarnej lub ambulans pogotowia nie mogą dojechać do wypadku z powodu szlabanów na parkingach, samochodów stojących byle gdzie czy też źle zaprojektowanych dojazdów.

Choć niekoniecznie kojarzą się nam one z wymarzonym miastem, galerie handlowe swój sukces zawdzięczają właśnie chwilowemu poczuciu bezpieczeństwa: zapewniają dobre oświetlenie, klimatyzację i wszechobecną ochronę. Ten substytut bezpiecznego osiedla wypiera okoliczne sklepy i tu wracamy do punktu wyjścia oraz sprzeczności potrzeb. Możemy nie być tego świadomi, ale to właśnie poczucie bezpieczeństwa skutkuje skłonnością do wydawania pieniędzy, a także do inwestowania i tworzenia przedsiębiorstw.

Miasta, w których mieszkańcy czują się bezpiecznie, odnoszą sukces mierzony w cenach nieruchomości i dochodach mieszkańców.

Robert J. Moritz

Tekst ukazał się w Pulsie Biznesu [06/09/2022]

Gentryfikacja, ekskluzywność, godziny spędzane w korkach lub w zatłoczonych lokalnych pociągach, kolejki w supermarketach, dowożenie dzieci do szkół na drugą stronę miasta, rosnące koszty życia w modnych okolicach –to są nasze codzienne doświadczenia związane z miastami. Jedni co kilka lat przeprowadzają się do coraz większych i droższych mieszkań, inni pod presją rosnących kosztów poszukują mniejszych i tańszych, coraz dalej od miejsc pracy, szkół i sklepów. Słowem – współczesne miasta.

Agresja, alienacja, stratyfikacja, gentryfikacja, godziny spędzane w korkach lub w zatłoczonych lokalnych pociągach, kolejki w supermarketach, dowożenie dzieci do szkół na drugą stronę miasta, rosnące koszty życia w modnych okolicach — to są nasze codzienne doświadczenia związane z miastami. Jedni co kilka lat przeprowadzają się do coraz większych i droższych mieszkań, inni pod presją rosnących kosztów
poszukują mniejszych i tańszych, coraz dalej od miejsc pracy, szkół i sklepów. Słowem — współczesne miasta. Od kilku miesięcy w mediach toczy się dyskusja dotycząca zmian na rynku mieszkań. Jedni biją na alarm z powodu wzrastającego udziału funduszy inwestycyjnych wykupujących wiele mieszkań, a nawet całe bloki pod wynajem. Inni dostrzegają w tym szansę i odpowiedź na potrzeby rynku w dużych miastach Polski.

Jesienią ubiegłego roku w Berlinie przeprowadzono referendum nad pomysłem wywłaszczenia koncernów posiadających i wynajmujących mieszkania, nazywanych złośliwie korpokamienicznikami. Punktem zapalnym był galopujący wzrost ceny czynszów w stolicy Niemiec. 55 proc. berlińczyków poparło pomysł, jednak referendum nie jest wiążące dla władz.

Na początku roku również w Niderlandach pojawił się ruch mający zwalczać fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem. „Mieszkania służą do życia, a nie do zarabiania pieniędzy” — grzmiał jeden z radnych.

Te przykłady są przywoływane w Polsce przez tych, którzy chcieliby ukrócić, a przynajmniej ucywilizować aktywność funduszy na rynku mieszkaniowym. Odpowiada na nie Polski Związek Firm Deweloperskich, który przypomina, że nad Wisłą odsetek mieszkań na wynajem posiadanych przez korporacje nadal jest niewielki (2,5 proc. wobec 34 proc. w Berlinie). I dodaje, że zainteresowanie wynajmowaniem szczególnie w dużych miastach wzrasta w ostatnim czasie, choć wpływ na to mają zwłaszcza uchodźcy z Ukrainy.

Znacząca część inwestycji w miastach jest dokonywana przez fundusze i platformy inwestycyjne, które działają w obszarach określanych student housing, PRS – najem prywatny, resi – mieszkaniówka na sprzedaż, senior, retail, commercial – głównie magazyny, self storage, office itd.

Inwestycje muszą równoważyć spodziewanyzysk i ryzyko. Ograniczanie ryzyka odbywa się
poprzez jednolitość funkcji, poziom cenowy, krótkookresowość zobowiązań, lokalizacja w największych miastach o nazwach znanych za granicą.

Fundusze natomiast myślą o interesie inwestorów. Mają pomnażać powierzone im pieniądze, na ogół osób traktujących takie inwestycje jako dywersyfikację lokaty kapitału, a nie strategiczny plan, w którym jakość życia mieszkańców jest kluczowa. Taki plan jest zadaniem władz miast.

Powstaje więc struktura będąca zaprzeczeniem istoty miasta jako zaczynu postępu, kotła różnorodności, szans dla wszystkich. Zmiana tego procesu w taki sposób, by pozwolił miastom być coraz lepszymi miejscami do mieszkania (celowo nie używam określenia „rozwijać się”) leży w całości w rękach władz miast. Wymaga to odwagi w formułowaniu celów, skupienia się na zdobywaniu przewagi konkurencyjnej i umiejętności przekonania mieszkańców do konieczności zmian.

W całej tej dyskusji o funduszach wykupujących mieszkania na wynajem kluczowa nie jest więc kwestia wysokości czynszów, lecz jakość życia. Miasta zmieniają się kierując się zarządzaniem ryzyka inwestorów. Władze miejskie muszą mieć większy wpływ na ten proces, by realizować swój plan strategiczny nakierowany na mieszkańców.

Robert J. Moritz

Artykuł pochodzi z Pulsu Biznesu [29/06/2022]

Na naszych oczach rosyjskie wojsko niszczy Ukrainę. Odnoszę wrażenie, że agresor już dawno utracił nadzieję na zajęcie tego kraju i koncnetruje się na dokonaniu jak największych zniszczeń. Celem rakiet staje się podstawowa dla społeczeństwa infrastruktura — szpitale, teatry, ratusze, biura, fabryki, dworce kolejowe, świątynie, dzielnice mieszkalne, place. Jest to działanie obliczone na rozmontowanie społeczeństwa ukraińskiego — bo właśnie te miejsca i budynki definiują miejskość, a miasta są od tysięcy lat cechą cywilizacji.

Odwracanie skutków rosyjskiej agresji będzie rozciągniętym w czasie, mozolnym procesem, w który niewątpliwie oprócz mieszkańców Ukrainy będzie zaangażowany cały demokratyczny świat. Wyzwaniem będzie nie tylko strona techniczna— zatrucie budynków, gruntu, wód i powietrza,
konieczność rozbiórki tysięcy budynków, nie mówiąc nawet o kwestii cmentarzy wojennych i cywilnych.
Rozminowanie dróg, pól i miast będzie wymagało zaangażowania tysięcy specjalistów, ale wiadomo
też, jak to zrobić i doświadczeń jest dosyć, choćby z Afganistanu. Również nie największym wyzwaniem będzie potrzeba zapewnienia milionom ludzi miejsc do mieszkania i pracy oraz żywności i czystej wody. Rozwiązań tymczasowych jest dużo i ukraińskie samorządy, z międzynarodową pomocą, doskonale sobie z tym dadzą radę.

Prawdziwym wyzwaniem będzie znalezienie odpowiedzi na pytanie, jak odtworzyć, stworzyć i wzmocnić lokalne społeczności w dużych i małych miastach? Jak mają te miasta wyglądać
po odtworzeniu, żeby ludziom się dobrze żyło? Jakiego typu przestrzeni publicznych trzeba, żeby
rozerwana wojną Ukraina mogła odtworzyć swoją tkankę społeczną? Gdzie i jak mają mieszkać
Ukraińcy, gdzie pracować? Jak ma być zorganizowany transport publiczny? Moim zdaniem potrzebna będzie taka społeczna dyskusja, przede wszystkim pomiędzy Ukraińcami, ale na pewno warto będzie sięgnąć po szerokie grono międzynarodowych specjalistów — urbanistów, socjologów miejskich, architektów, inżynierów. Nie można też z taką dyskusją czekać, co doskonale rozumieją przedstawiciele ukraińskiego rządu.

W zeszłym tygodniu na zaproszenie Andrzeja Brzozowy i Kuby Rysia uczestniczyłem w międzynarodowej dyskusji zorganizowanej przez Ministerstwo Regionów Ukrainy na temat różnych wizji i pomysłów dotyczących odbudowy niszczonych przez Rosję miast. Pomysłów było wiele, natomiast
większość wypowiedzi kończyła się stwierdzeniem „trzeba dyskutować, trzeba rozmawiać”.

Rozmawiać i dyskutować trzeba mieć gdzie. Potrzebne jest bezpieczne miejsce z łatwym dostępem z całego świata, gdzie ukraińscy urzędnicy i specjaliści będą mogli dyskutować, tworzyć rozwiązania, zbierać dokumenty — jednym słowem prowadzić nieustające warsztaty z przedstawicielami samorządów, naukowców, opinii publicznej. Miejsce powinno być zarówno fizyczną lokalizacją — biurem, jak i wirtualną przestrzenią dostępną dla zainteresowanych.

Najlepszą lokalizacją będzie Polska, a najlepsze w Polsce będą Katowice lub Kraków — już tej chwili są to centra logistyczne dla wsparcia Ukrainy, doskonale dostępne z całego świata. Finansowanie zapewnią prywatne przedsiębiorstwa, co umożliwi elastyczne działanie i odpowiedź na potrzeby Ukrainy. Mam już pierwsze oferty takich lokalizacji od chcących pomóc korporacji. Oczywiście prowadzone przeze mnie ALTA SA też się w ten projekt zaangażuje, czekamy na zgłoszenie akcesu przez innych.

Robert J. Moritz

Tekst ukazał się w Pulsie Biznesu [28/04/2022]

Audycja w Chili Zet, podcast: Biznes przez Sito prowadzony przez Kubę Sito.

Europejskie Forum Nowych Idei, które niedawno odbyło się w Sopocie, jest okazją do intrygujących spotkań i dyskusji, często na poważne tematy. Dyskurs zdominował świetny esej wstępny „Uncertainity” Johna Keane’a poświęcony niepewności.

Warto go obejrzeć na stronie EFNI2022. Podczas rozmowy o warszawskich problemach z korkami spowodowanymi budową tramwaju z centrum do Miasteczka Wilanów padły znaczące słowa: „Po co ten tramwaj? Przecież nikt, kto mieszka w Miasteczku Wilanów, nie będzie jeździł tramwajem!”. A potem w trakcie panelu o liderach obecnych i przyszłych padło, dziwnie brzmiące w klimatyzowanej przestrzeni hotelu przy plaży, ale bardzo ważkie, pytanie o gotowość do wyrzeczeń i rezygnacji z wygód.

Wszystkie te sprawy łączy jedno – dotyczą wyrzeczenia się pozornej wygody dla wspólnego dobra. Jak mówi profesor Keane, niepewność jest częścią wolności.

Nie wiemy, kto wygra wybory, nie umiemy przewidzieć zmian cen energii, zaskakuje nas inflacja. Jednak, jak uczy nas historia, demokracja, czyli działanie wspólne, w efekcie daje sobie z tym radę. Wyrzeczenie się pozornej wygody, takiej jak dojazdy samochodem w korkach, pewności wyników wyborów, jak w PRL czy obecnie w Rosji, albo wolności wieszania szyldów i reklam jest niezbędnym kosztem dobrego życia we wspólnocie. Rolą samorządów jest ustalanie takich zasad, co widzimy coraz częściej w naszych miastach. Chciałoby się, żeby pozostali gracze w przestrzeni miejskiej, czyli deweloperzy, przedsiębiorcy i mieszkańcy, rozumieli potrzebę przestrzegania zasad i płynące z tego dla wszystkich korzyści. Jeżeli dzięki tramwajowi do Wilanowa zmniejszy się liczba podróży samochodowych, to nie tylko zmniejszy się emisja zanieczyszczeń, zużycie energii, ale również dzieci tam mieszkające będą mogły bezpieczniej i szybciej dojechać do szkół. Samodzielne dzieci to więcej czasu dla rodziców, więcej klientów dla okolicznych sklepów i placówek sportowych. Im więcej mieszkańców porusza się bez samochodu, tym lepiej prosperuje mały handel i usługi, które decydują o jakości mieszkania. Samodzielność dzieci pozwala rodzicom akceptować uczucie niepewności i utratę pełnej kontroli, a taka akceptacja prowadzi do poczucia bezpieczeństwa. To nie przypadek, że TOP 3 miast na świecie, w których żyje się najlepiej według The Economist Intelligence Unit, to Wiedeń, Kopenhaga i Zurych. W Wiedniu od 1993 do 2012 roku liczba podróży samochodowych (spadek z 40 do 27 proc.) zrównała się z pieszymi, natomiast wskaźnik podróży transportem publicznym wzrósł z 29 do 39 proc. (dane zebrane przez Johna Puchera).

Przestrzeń miejska nie musi i nie może zapewniać wszystkim komfortu, jednak musi być dostępna dla wszystkich bez preferencji dla lepiej sytuowanych czy niegotowych na rezygnację z wygody.

Planując miasta, inwestorzy i władze miejskie muszą stale współpracować, żeby uzwzględniać perspektywiczne potrzeby mieszkańców, godzić je z wymaganiami rynku i perspektywą przedsiębiorstw. Jak mówi Jane Jacobs, „Sens miasta leży w mnogości wyborów”. Wielość wyborów jest nieodłączna z niepewnością wyboru właściwego. W takich miastach mieszkania sprzedają się najlepiej, sklepy i usługi dobrze prosperują, korporacje chętnie prowadzą biura i laboratoria. Niepewność jest bodźcem do lepszego planowania i skupienia się na rozwoju wspólnot.

Robert J. Moritz

Tekst ukazał się w Pulsie Biznesu [27/10/2022]

Według World Bank mieszkańcy miast tworzą ponad 80 proc. światowego GDP, według McKinsey w 2030 roku będą odpowiadali za 81 proc. popytu na dobra konsumpcyjne i 91 proc. wzrostu tego popytu.

Prawdziwym bogactwem miast jest zadowolenie ich mieszkańców i przedsiębiorców. To wymaga wizji, inwestycji, a jeżeli są one dobre — przynosi wszystkim korzyści.
Czytamy takie informacje jako coś oczywistego, jednak rzadko wywołują one refleksję nad postrzeganiem tego przez najważniejszych dostawców produktów dla tej grupy konsumentów — deweloperów i władz miast.

O deweloperach i ich przesłankach inwestycyjnych pisałem miesiąc temu, więc najpierw coś o polskim magistracie.

Dla magistratu mieszkaniec jest: wyborcą, obciążeniem dla budżetu poprzez konieczność utrzymywania szkół, przedszkoli, ulic, parków i reszty infrastruktury, a na końcu płatnikiem podatków — od nieruchomości niewielkich oraz części PIT-u znacznych.

Magistrat z zasady nie traktuje swoich mieszkańców jako klientów, a co ciekawe, nie traktuje innych miast jako konkurencji. Utrata mieszkańców i zamykanie firm jest traktowane jak zmiany klimatu, a krytyka działań jako niepotrzebne narzekanie.

W moich rozmowach z urzędnikami różnych miast, zarówno tymi wybranymi, jak i etatowymi, najważniejszą kwestią jest finansowanie, fundusze europejskie. Jest to najczęściej wymieniana przyczyna niepodejmowania różnych, wydawałoby się oczywistych działań.

Nawet najlepsza firma prowadzona w taki sposób szybko traci konkurencyjność i wpada w pułapkę przeciętności — co staje się codziennością większości polskich miast.

Carl Weisbrod, chairman of the New York City Planning Commission, na konferencji zorganizowanej przez Urban Land Institute w Warszawie, opisywał w jaki sposób to najważniejsze miasto Ameryki wybiera kierunki rozwoju. Dla NYC największym wyzwaniem była konkurencja z Silicon Valley — zapobieganie drenażowi mózgów i stworzenie warunków dla rozwoju sektora technologicznego. Temu podporządkowano strategie przebudowy centrum Manhattanu i rewitalizacji post-industrialnych terenów Brooklynu.

A najważniejszą częścią programu była wygoda mieszkańców — bezpieczne i szybkie dojazdy do pracy, zmniejszenie ruchu samochodowego, przyjazne przestrzenie, dobre biura, dostępne mieszkania.

Finansowanie opłat za usługi miejskie pochodziło z emisji obligacji i współinwestowanie z deweloperami, z planowaniem spłat ze zwiększonych przychodów z podatków.

Na tej samej konferencji Thomas J. Murphy, burmistrz Pittsburgha, opisywał transformację tego postindustrialnego dysfunkcyjnego miasta w przyjazne mieszkańcom i przedsiębiorcom centrum technologii i usług.

Finansowanie — 1 mld USD z federalnych, stanowych, miejskich i prywatnych źródeł. Dzięki tym inwestycjom Pittsburgh stał się jednym z centrów Google’a, co przyniosło ponad 15,6 mld USD obrotu Pensylwanii.

Prawdziwym bogactwem miast jest zadowolenie ich mieszkańców i przedsiębiorców. To wymaga wizji, inwestycji, a jeżeli są one dobre — przynosi wszystkim korzyści.

Robert J. Moritz

Tekst ukazał się w Pulsie Biznesu [04/08/2022]